Фахівці з нерухомості часто з веселим азартом очікують початку продажів квартир в новобудові, бажаючи дізнатися про це першими. Змагаються з професіоналами окремі покупці, з наміром ще й першими придбати нерухомість. Адже на початку ціни найпривабливіші і вибір варіантів найбільший, як вони вважають. Комфортні квартири по гарним цінам тільки в новобудові Лесной Квартал у Броварах.
чи Правда, що на ранньому етапі великий вибір квартир?
Звичайно це не так. На продаж не виставляють велика кількість квартир одночасно. Така практика невигідна забудовникам, подібну помилку роблять тільки недосвідчені компанії. В одному комплексі в Під Київом запропонували покупцям одночасно всі квартири, і дешевше, ніж сусіди-конкуренти. За пару тижнів розійшлися 30% квартир, потім до забудовника дійшло, що він недоотримає прибуток і продажі призупинилися. Вони були відновлені лише через місяць, коли фахівці ретельно опрацювали методику продажів невеликими порціями, з поступовим підвищенням цін.
Щоб залучити покупців, в основному використовують інші прийоми. Так, в новобудові поблизу Зеленограда спочатку виставили на продаж квартири з найменшою площею, кожна вартістю менше 2 мільйонів рублів. Коли покупці помітили проект, маленькі квартири з ринку зникли (їх продали в кінці за більш високими цінами). На зміну їм прийшли більш дорогі, причому не зовсім вдало розташовані — квартири з хорошим плануванням теж залишили на потім. Забудовнику було вигідно, покупцям — ні. Їм доводилося вибирати спочатку або краще з гіршого, або хороші, але великі і дорогі квартири. Від покупців також прихована інформація, скільки квартир вже продано, і як інтенсивно просуваються продажу.
Завжди в початку продажів низькі ціни?
Якщо перерахувати ціни за квадратним метрам, в цілому відповідь ствердна. Виняток становлять особливі ситуації, коли з-за економічних проблем забудовник змушений згодом знижувати ціни, щоб оживити мляво йдуть продажу.
Але щодо цін за квартири цілком, ситуація більш складна. Забудовник з лише йому відомих міркувань вирішує, коли виставляти на продаж маленькі дешеві квартири. Зазвичай їх приберігають і намагаються відстрочити продажу, щоб як можна довше підігрівати інтерес покупців.
У всіх новобудовах продажі стартують незабаром після початку будівництва?
Однозначно, так було до 2008 року, коли відбувся перший фінансовий «криза». Продажі дійсно відкривали на ранніх стадіях будівництва. Але деякі проекти з-за економічних проблем були заморожені, і у споживачів виникла недовіра до придбання ще не збудованих квартир. Щоб не з’являлися нові ошукані пайовики, держава дозволила продавати квартири лише в будинках, побудованих більш ніж на 50%. Але це нововведення вживається на практиці, тільки якщо залучаються субсидії для покупки. При оплаті власними грошима покупця або взятими у кредит, забудовник не зобов’язаний доводити будівлі до готовності 50%. Достатньо мати повний набір дозвільних документів. Але самі забудовники тепер рідко ризикують рано відкривати продажу, чекають, поки будинок буде майже добудований. В таких умовах ціни на квартири спочатку високі.
Варто бронювати квартиру до початку продажів?
Дивлячись, що розуміти під бронюванням. Якщо мається на увазі безкоштовне «закріплення» за покупцем певної квартири, воно не передбачає серйозних наслідків і зобов’язань. Покупець не зобов’язаний купити саме цю квартиру, а забудовник не зобов’язаний саме її продати, тим більше за первісною ціною. Такий варіант — скоріше маркетинговий інструмент дослідження попиту на житло.
Якщо бронювання оформляють як юридично обов’язковий договір — інша справа. Покупець повинен відразу заплатити значну частину вартості. Решта платить після повноцінного старту продажів в даному будинку, та договір переоформляють в ДДУ. Попередній договір слабо захищає права покупця. Щоб не втратити внесені кошти, треба, принаймні, переконатися в хорошій репутації забудовника — вивчити його поведінку при реалізації побудованих в минулому об’єктів. Також потрібно впевнитися, що готові дозвільні документи на новобудову.
Повноцінне бронювання, в традиційному сенсі цього слова, можливо тільки після офіційного початку продажів. Це юридично зобов’язує процедура.
Як раніше дізнатися про початок продажів?
Будь-яке будівництво починається після довгого періоду конкурсів, розробки і затвердження проекту, проведення експертиз та отримання дозволів. На всіх етапах інформація доступна на муніципальних сайтах. Самі забудовники намагаються поширити інформацію в ЗМІ та за допомогою інших методів реклами. Правда, важко дізнатися, коли в реальності почнуться продажі. Попередня підготовка розтягується надовго. Швидкого старту можна очікувати, якщо на сайті забудовника з’явилася інформація, що незабаром почнуться продажі. Якщо підписатися на розсилку для тих, забудовник повідомить самостійно. Трохи менш ефективно стежити за повідомленнями в профільних ЗМІ, які не упустять появи на ринку чергового об’єкта. Новинки регулярно з’являються в журналі «Новобудови» — у нього щомісяця потрапляють найбільш цікаві для покупців новобудови Київі і Київської області.